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房地产行业发展|商业地产机会逐渐显现

来源: 时间:2019-03-18 浏览次数:590

近几年,土地资源稀缺性进一步凸显。随着土地价格不断上升,“招拍挂”竞争日趋激烈,联合取地、合作开发也成为开发商扩大销售规模、分担运营风险,实现优势互补、合作共赢的重要方式。
目前,房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位,可以从行业与GDP增加值占比、出让金占财政收入的比例与开发投资占全社会固定资产投资的比例多个角度分析。
1、行业增加值与GDP占比:单从房地产行业自身产业增加值来讲,2016年达到4.9万亿,占当年GDP比例为6.68%。同时,近10年占GDP比例一直持续上升。如果考虑了和房地产密切相关的建筑业(刨除与房地产建安业务无关的建筑业产能),二者增加值也基本占到GDP的10%。进一步考虑房地产的上游(如建筑用的钢铁、水泥和玻璃等)和下游(如装修、家具、家电和其他装饰材料等)的共同影响,房地产行业对GDP的影响可能占到20%。
2、土地出让金与财政收入:2017年,全国300个城市各类土地成交出让金4.1万亿元,同比增长39.3%,其中,住宅用地出让金3.4万亿元,同比大幅增长46.7%。相较于2017年全国财政收入23万亿,土地出让金达到了17.8%的比例,对于财政收入举足轻重。
3、固定资产投资:从占固定资产投资比例来看,房地产全社会固定资产投资规模达到了14万亿的水平,在全社会固定资产投资中占比一直稳定在25%左右,近年来略有下降,但仍然是举足轻重。如此规模体量的行业,保持其稳定性是十分必要的。

从经济增加值占GDP比例、土地出让金占财政收入比例、房地产开发投资占全社会固定资产投资比例等多方面分析,房地产行业在我国国民经济中占有举足轻重的地位,关系到民生,也关系到经济增长。政府会持续地对房地产行业加以调节和管控,一方面是防止市场过热,同时也要防止快速下跌,保持市场整体稳定、可持续健康发展无疑是最佳的选项。


从商业地产市场整体来看,过去库存压力高企的商业地产随着新开工的减少、销售的增加,近几年存量开始减少,商业地产的风险逐渐降低。同时,由于城市城镇化率、经济发展结构和商业地产存量的不同,城市间市场存在明显分化,部分二三线城市仍然面临较大的供应过剩风险。
对于独立商业发展商来说,尽管优质项目在运营稳定期也能够实现较好的收益水平,一般持有物业投资回收期较长,对于资金占用较大。对于社区商业发展商来说,在综合用地比例不断提高的背景下,在住宅开发的同时加大社区商业的开发,既通过部分持有商业的开发获得稳定的现金流,更重要的是通过商业配套为住宅销售提供增值。同时,商业地产的融资渠道在不断拓宽,目前ABS发展迅猛,良好的持有型物业可以为开发商提供很好的基础资产,这也增加了房企对优质商业地产的青睐。

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