回顾2017和2018年，我们对地产投资增速的预测明显高于当时的市场一致预期，且事后看来更接近其真实走势。2017年房地产投资同比增长7%，2018年前10个月累计同比9.7%，均与我们此前预测大体相当(即2017年年地产投资同比8%、2018全年增长10%)。

我们当时之所以作出这样的预判，得益于对影响地产投资的多重因素及其变化趋势有深入的研究，包括地产交易，土地储备、地产库存、开发商现金流和相关政策的影响等等。

而站在当前时点，市场普遍认为2019年房地产投资可能呈现低个位数正增长，但是，我们认为其增速可能会下降5%-10%。在本篇报告中，我们将阐释对2019年地产交易和投资持较谨慎态度的原因，并分析地产周期走弱的潜在宏观影响。

名义增长放缓和实际融资成本高企一段时间后，这一轮的“超长” 地产上升周期可能已接近尾声[1]，尤其是考虑到未来几年棚改货币化对地产销售增速的贡献会下降。

过去12个月，房地产销售面积超过17亿平方米，且过去连续三年的销售面积均大幅高于12亿平方米的长期平均水平。但近期，随着名义收入增长放缓、通胀预期下行，住宅销售已开始出现走弱迹象。

此外，棚改货币化规模高位下行可能也将加剧住宅交易增速的下行压力。根据我们的测算，2015年棚改货币化带动住宅销售1.5亿平方米，而2017年的这一数字已跃升至3.1亿平方米，占当年住宅销售的20%以上。

然而往前看，棚改货币化对房地产销售增速的贡献难免会逐步减弱。

与此同时，虽然房地产市场有降温征兆，但需求端政策依旧明显偏紧。2016年10月后，越来越多的城市加入地产“限购”的行列，总体而言，目前地产需求端的政策限制堪称“史上最严”。

在地方层面，仍有79个城市(至少在“名义”层面)维持限购政策。此外，一些大城市还叠加了抑制改善性需求的“限售”的规定。在中央层面，首付比例、认房认贷、房贷额度控制和(较少考虑项目质量及稀缺性的)新房“限价”管理等政策依然维持此前偏紧的态势。

开发商的现金流日益趋紧。据我们分析，开发商现金流层面的压力可能会日益加剧，主要考虑到：1)销售可能放缓，导致开发商回款增速下降;2)对开发商各个渠道融资的监管均偏紧，加剧其资金压力;

国内开发商债券的还款压力会进一步加大，其中包括债券的到期和回售。2015年2季度至2016年底，对地产商债权融资的短暂放松刺激了地产债的发行，而这些债券的到期还款压力在今后几个季度较为集中。